Immobilier

Logement insalubre à cause de l’humidité : 65 % d’hygrométrie ne suffisent pas à le prouver

31 octobre 2026 Éléonore Guichard-Duranel 6 min de lecture

Des moisissures dans la chambre, des vitres ruisselantes chaque matin, une odeur de cave qui ne part plus : l’humidité inquiète, et à raison. Mais un logement humide n’est pas automatiquement un logement insalubre. Entre le simple inconfort, la non-décence, l’insalubrité et le danger, la qualification dépend de la cause, de la durée et de la gravité des désordres. Voici comment faire la différence, constituer un dossier solide et savoir à qui s’adresser.

Table des matières

Humide, non décent, insalubre : des notions qui ne se confondent pas

Quatre statuts, quatre conséquences

Un logement humide décrit un constat : il n’a pas de valeur juridique en soi. Le logement non décent relève de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 : le bailleur doit fournir un logement qui ne laisse pas apparaître de risque pour la santé et la sécurité. L’insalubrité est une qualification administrative, rattachée au Code de la santé publique (notamment l’article L1331-22), qui peut aboutir à un arrêté préfectoral. Enfin, le logement dangereux ou impropre à l’habitation suppose un risque immédiat pour les occupants.

Schéma des trois origines de l’humidité dans un logement insalubre : condensation, infiltration et remontées capillaires

Statut	Qui qualifie ?	Conséquence possible
Logement humide	Personne (simple constat)	Échange avec le bailleur, vérification des causes
Non décent	Juge, commission de conciliation, CAF	Mise en conformité, travaux, dommages-intérêts
Insalubre	Mairie, SCHS, ARS, préfecture	Arrêté, travaux imposés, parfois relogement
Dangereux	Autorités compétentes	Mesures d’urgence, interdiction d’occuper

Pourquoi un taux de 65 % ou 70 % ne tranche pas

On recommande de maintenir l’humidité relative entre 40 % et 60 %, et plusieurs contenus considèrent qu’au-delà de 65 % ou 70 % elle devient excessive. Ces seuils servent de repère technique, pas de critère juridique. Une mesure isolée, prise après une douche ou un jour de pluie, ne prouve rien. Ce qui compte, c’est la persistance, la cause et l’effet sur la santé des occupants.

Reconnaître l’origine de l’humidité avant d’accuser quiconque

Condensation, infiltration, remontées capillaires, dégât des eaux

La condensation apparaît sur les surfaces froides : vitres, angles de murs, ponts thermiques. Elle s’installe quand la ventilation est insuffisante. L’infiltration vient de l’extérieur, par la toiture, la façade ou les joints, et laisse des auréoles localisées qui grossissent après la pluie. Les remontées capillaires touchent le bas des murs, avec peinture qui cloque et salpêtre, faute de barrière étanche. Le dégât des eaux provient d’une fuite ou d’une canalisation, souvent ponctuel mais dévastateur s’il n’est pas traité.

Signal Logement : la plateforme pour signaler un habitat indigne : Présentation de la plateforme Signal Logement par un représentant de la DDTM, proposée par l’ADIL 66 pour comprendre comment fonctionne le signalement des logements.

Ce que dit la cause sur les responsabilités

Quand l’origine est liée au bâti (toiture, étanchéité, isolation, ventilation défaillante), l’intervention du bailleur est généralement attendue. Quand elle découle des usages (absence d’aération, chauffage insuffisant, séchage du linge en intérieur), la responsabilité du locataire peut être engagée. La situation est parfois mixte, d’où l’intérêt d’une expertise indépendante en cas de désaccord.

Un détail que l’on oublie souvent : regardez les joints. Ceux des faïences et des menuiseries sont le point de passage discret de l’eau. Un joint fissuré fait glisser l’humidité derrière le carrelage ou dans le dormant, où elle travaille des mois sans se voir. Et sur le plan juridique, un joint dégradé n’a pas le même statut selon qu’il relève de l’usure normale ou du défaut d’entretien : c’est un bon test pour départager un problème d’usage d’un défaut du bâti. Un retraitement tous les 5 ans est évoqué comme bonne pratique.

Constituer un dossier de preuves qui tient la route

Mesurer, photographier, dater

Un hygromètre vendu quelques euros suffit pour commencer, à condition de multiplier les relevés : plusieurs pièces, matin et soir, sur plusieurs semaines, en notant la météo et vos gestes d’aération. Ajoutez des photographies datées des moisissures, de la condensation et des dégradations, ainsi qu’un journal d’évolution des désordres. Ce faisceau d’éléments pèse bien plus qu’un chiffre unique.

Les pièces à réunir

relevés d’hygrométrie datés, avec le lieu de mesure ;
photos datées, avant et après chaque épisode ;
courriers et échanges avec le bailleur ou le syndic ;
certificat médical si la santé est touchée ;
devis, rapport d’expertise ou constat éventuel.

Les risques sanitaires justifient de ne pas attendre. Une étude mentionne une hausse de 30 % du risque de toux chronique chez les enfants exposés, et un seuil de 500 cfu/m³ de spores est présenté comme dangereux. Enfants, personnes âgées, asthmatiques et personnes immunodéprimées sont les plus vulnérables.

Démarches et recours : dans quel ordre agir

Prévenir le bailleur par écrit

Dès les premiers signes, informez le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception : description des désordres, photos jointes, demande de travaux. Si rien ne bouge, envoyez une mise en demeure. Un délai de 15 jours est souvent proposé, à adapter à la gravité. Gardez une copie de tout.

Solliciter les bons interlocuteurs

L’ADIL informe et oriente gratuitement. La mairie et le SCHS, ou l’ARS, peuvent faire visiter le logement et engager une procédure d’insalubrité. La CAF ou la MSA peut intervenir sur la décence, et la plateforme Signal Logement permet de signaler une situation. Si le dialogue échoue, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner des travaux et accorder des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Loyer et préavis : prudence

Suspendre son loyer de sa propre initiative est risqué : sans décision du juge ou arrêté, le bailleur peut engager une procédure pour impayés. Le préavis habituel est de 3 mois en location non meublée hors zone tendue, et un préavis d’un mois est évoqué dans certaines situations, mais ses conditions doivent être vérifiées avant d’envoyer un congé. Faites-vous conseiller par l’ADIL avant toute décision.

Travaux, assurance et prévention

Qui paie quoi

Les travaux sur le bâti sont en principe à la charge du bailleur. Selon le cas, ils vont de la ventilation à l’étanchéité, l’isolation, le drainage périphérique (entre 8 000 € et 12 000 € selon les estimations) ou le cuvelage d’une cave (environ 150 €/m²). Une VMC double flux représente environ 5 000 €. Ces montants sont indicatifs. MaPrime Logement Décent est présentée comme finançant 50 % des travaux anti-humidité, dans la limite de 25 000 €, sous conditions à vérifier.

L’assurance habitation, avec ses limites

Un dégât des eaux se déclare dans les 5 jours ouvrés après sa constatation. La condensation chronique, elle, est souvent exclue des garanties. Le propriétaire non occupant dispose d’une assurance PNO, distincte de celle du locataire.

Empêcher le retour des moisissures

Traiter la tache sans réparer la cause ne sert à rien. Aérez 10 minutes matin et soir, nettoyez les grilles d’entrée d’air deux fois par an, vérifiez le fonctionnement de la VMC et maintenez une température proche de 19 °C. Une humidité qui revient malgré ces gestes indique un défaut structurel, à signaler au bailleur.